房貸利率有哪些種類？銀行房貸利率最低是多少？本文彙整四種房貸利率種類，教你如何進行房屋貸款利率試算，並一起介紹將來銀行房貸條件及房貸注意事項。房貸銀行推薦將來銀行！
| 目錄： |
|
一、房貸是什麼？目前房貸利率是多少？台灣房貸利率現況介紹 |
一、房貸是什麼？目前房貸利率是多少？台灣房貸利率現況介紹
大部分人在買房時都需要將新購屋作擔保，並向銀行貸款來完成不動產購置。而按照目前台灣房屋貸款利率現況，目前國內央行最後一次公布升息為2023年3月23日，宣布升息半碼（0.125個百分點），這也讓房貸利率突破2%大關。
2023年6月，美國聯準會（FED）宣布升息暫停，國內央行也隨之宣布政策利率保持不變，因此截至今日，台灣房屋貸款利率仍然維持在2%左右，沉重的房屋貸款利息仍讓不少購屋族苦不堪言。
如果你近期有買房需求，請務必跟著往下閱讀，將來編將為你詳細解說房貸利率種類及計算方式，唯有掌握了市場運作規則，才能讓自己的成家夢想更進一步！
二、房貸利率種類有哪些？
房貸利率是大家在申請房貸前最關心的議題。想了解房屋貸款利率的種類，我們大致可藉由「利率是否浮動」和「是否依區段計息」2種利率差異進行理解。
「利率是否浮動」指的是利率會不會隨市場波動而浮動，或是在一段時間內保持不變；而「是否依區段計息」則取決於利率是以固定的加碼數計算利息，還是在不同時間段使用不同的加碼數進行計算。
針對這2種差異，我們可以將房貸利率種類區分為以下4種：
- 依據「利率是否浮動」分為：指數型房貸利率、固定型房貸利率
- 依據「是否依區段計息」分為：一段式房貸利率、分段式房貸利率
以上僅舉常見的 4 種房貸利率計算方式，如果想了解更多房貸利率種類可參考這篇文章：【房貸試算】
（一）指數型房貸利率
房貸利率的基本結構是由「基準利率」和「加碼利率」2項所組成的。
- 基準利率：又稱為「指標利率」，是銀行依據金融產業現行的利率水準，所計算出的放款資金成本。每間銀行的指標利率雖然可能會有所差異，但基本上都落在一定範圍內。
- 加碼利率：加碼利率是指銀行針對申貸人的信用狀況、還款能力、財務狀況等進行綜合評估，並加入承作成本與合理利潤後，所得出的加碼利率。
指數型房貸利率是依據「基準利率」和「加碼利率」組合訂出的，由於會隨著時間和市場變化而變動，因此能夠最直接的反應出市場實際的利率狀況，是目前大多數銀行最常使用的房貸利率計算方式。
不過，指數型房貸利率機動性高的特點，也會隨著央行升息、導致基準利率上升時，借款人每月需償還的貸款金額就會跟著增加。
（二）固定型房貸利率
固定型房貸利率是指在一定期間內採固定利率計息，算法雖然相較指數型簡單，但通常利率會比指數型房貸來得高一些。
（三）一段式房貸利率
一段式利率指的是整個貸款期間不分區段，計算方式從第1期開始到最後1期皆相同。個人加碼利率都固定維持在同1個數字，只有基準利率會隨市場波動而有所變化。長期而言，一段式房貸利率的月利息相對穩定，貸款人容易掌握房貸支出狀況，因此適合白領階級等族群，有長期穩定收入的人申辦。
（四）分段式房貸利率
分段式利率是將加碼利率依照時間分段，於不同時期採用不同的加碼利率來計息。如果將相關數據畫成表格時會呈現階梯狀，因此分段式利率又被稱為「階梯型房貸」。分段式房貸利率需特別留意各階段的平均利率，或是加計所有費用後的總費用年百分率，才是該方案真實的利率唷！
三、升息對房貸利率有何影響？沒升息房貸利率就不會上升嗎？
看完以上房貸利率種類介紹，你可能會發現，大部分的利率都會跟著市場升息而有所漲幅，但它們兩者之間的關係究竟為何？
升息是指央行或相關金融機構提高基準利率，來影響整體經濟和貨幣流動的重要決策。當央行升息時，銀行的借貸成本也會跟著上升，所以它們可能會把這個成本轉嫁給消費者，也就是前來申請房屋貸款的購屋族。
這樣的做法將導致房貸成本增加，借款人需要支付更多的利息，每月的房貸還款金額也會增加，讓還款壓力更加沉重。
然而，儘管升息對房貸利率有上升的影響，但不升息卻並不代表著房貸利率不會上升。房貸利率受多種因素影響，包括央行政策、市場供需情況、通貨膨脹率等，因此即使央行不升息，房貸利率也可能因其他因素而波動。
四、將來銀行房屋貸款利率試算！教你房貸利率怎麼算
了解上述不同房貸利率種類後，你是否好奇房屋貸款利率計算該怎麼估算？以將來銀行的房屋貸款計算方式為例，告訴你房屋貸款利率算法！
將來銀行房貸公式
- 指數型房貸利率＝（會隨市場變動的）基準利率＋加碼利率
將來部落編以貸款1,300萬元、利率2.65%、開辦費用5,000元，還款年限30年為例，試算每月需支付的本利和。
在這個問題中：
- 貸款本金 = $13,000,000（1,300萬元）
- 每月利率 = 2.65% / 12 = 0.0022083
- 貸款年限 = 30年，也就是360個月
現在，我們可以將這些值帶入房貸公式中，來計算每月的本金和利息支付，月付款約為52,386元。
如果覺得房貸計算太複雜的朋友，也可以直接到將來銀行房貸試算頁面，填入自己的貸款本金及利率就可以輕鬆算出每月還款金額囉！
＊貸款條件會依照房屋價值、貸款人的信用條件有所不同，此處舉例僅供參考。
五、銀行房貸利率、房貸條件一次看！
（一）房屋貸款利率最低是多少？
目前的房貸利率地板價是2.185%，但影響房貸利率的原因包含個人信用條件、財力狀況、房屋條件等，並非人人都能拿到這樣的優惠利率。
想拿到房貸優惠利率，除了在申貸前先進行各間銀行的房貸利率比較，也推薦依據將來銀行的房貸申請條件先大致評估唷！
- 借款人條件：年齡、職業、工作年資、收入
- 信用往來狀況：信用分數、收支比、聯徵紀錄
- 物件狀況：房屋地點、屋況、屋齡
※以上僅供參考，實際評估以各銀行為準。
另外政府也有針對特定族群推出首購房貸利率、公務人員房貸利率優惠方案，建議在申貸前可以先查詢自己是否符合相關資格。
（二）房貸條件介紹
在上一個段落說明想要拿到房貸優惠利率，銀行會先評估申貸人的條件，那麼具體來說會如何評估呢？將來部落編以上述提及的3個因素「借款人條件」、「信用往來狀況」與「物件狀況」繼續做延伸說明：
將來銀行房貸條件1：申貸人條件
申貸人條件主要分為2個面向：
- 年齡
- 收入
一般而言，申貸人的年齡最好在20～65歲之間，如果高於65歲，銀行可能會擔心申貸人因退休而沒有足夠的還款能力，或是無法在有生之年將貸款還清，進而拒絕房貸申請，或是縮短還款年限。
收入方面，銀行會評估申貸人的工作穩定性以及收入水平，確認申貸人是否有足夠的還款能力。如果你剛好是軍公教職、專業四師（醫師、會計師、建築師、律師）或是前500大企業員工，銀行非常歡迎這類族群的人申貸。當然如果你不是這上述族群的人，只要能出示足夠的財力證明讓銀行了解你的收入是穩定的，也會被銀行視為值得借貸的好對象！
將來部落編整理了各種財力證明文件，不過還是請大家在申請房貸時，以收入型財力證明為主：
- 收入型財力證明：薪資收入證明（固定薪轉）、扣繳憑單、所得清單、經常往來存摺
- 資產型財力證明：不動產所有權狀、定期存款單、房屋稅單、地價稅單、股票持股明細、基金投資
將來銀行房貸條件2：申貸人信用往來狀況
銀行為審查申貸人的還款能力，同時也會確認申貸人的信用狀況。銀行會透過查詢聯徵紀錄了解申貸者的信用狀態，查詢範圍包括：申貸人持卡張數、繳款紀錄是否正常、是否有呆帳、動用到信用卡循環利息的紀錄等，如果出現以上狀況，就有可能被銀行判定為信用不佳，進而影響到申貸條件。
將來銀行房貸條件3：評估物件狀況
銀行除了重視申貸人的還款能力外，也會評估物件價值，以下提供3點給大家參考：
- 地段位置：附近的空房率、是否有嫌惡設施（飛機場、焚化爐、殯儀館等設施）。
- 房屋型態：海砂屋、輻射屋、傾斜屋、事故屋／凶宅等重大瑕疵房屋。
- 屋齡：屋齡越大，貸款額度越少。
以上就是將來銀行的房屋貸款條件介紹，基本上只要還款能力好、物件價值高，就可以獲得較低的利率以及較高的貸款額度，也推薦大家參考央行每個月底公布的「新承做購屋貸款利率」，隨時掌握最新市場動向。
六、房貸注意事項！房貸常見問題說明
申請房貸對於許多人來說是一大挑戰，不僅涉及到金融方面的知識，還需考慮個人經濟能力、信用狀況、以及未來還款能力等多方面因素。在申請房貸過程中，常會有許多疑問出現，因此將來部落編也幫各位整理申請房貸的常見問題，幫助你更有信心面對這個複雜的過程。
（一）房屋貸款寬限期是什麼？可能有哪些風險？
所謂的房屋寬限期是指申請房貸時，可以選擇一定的寬限期間，只需支付利息、不需償還本金。等到寬限期結束後再平均攤還本金與利息，也就是「還息不還本」。申請寬限期雖然可以減少前期壓力，但在寬限期結束後就必須用更短的時間還清一樣多的款項，負擔反而更重。所以除非是短期資金不夠，或是遭遇變故想要短暫喘息，否則並不建議申請房貸寬限期。
（二）房屋貸款自備款需要多少？
房屋自備款不只須用於支付房屋的頭期款，更要支付其他支出及相關規費如裝潢費用、契稅、印花稅、地政士代辦費等相關規費。一般而言首購族的房貸成數為 7～8 成，代表頭期款須佔房價總額 20%～30%。如果你購買的是預售屋，建議頭期款至少應準備 2 成以上；如果購買的是中古屋，建議頭期款應準備房屋總價的 3 成為佳。
若有較多閒置資金的話，將來部落編建議多準備佔房價總額 10% 的自備款，以免到時候房貸成數較低！
（三）可以核貸的房貸成數有多少？
一般銀行的貸款額度最高為 8 成，視銀行及相關優惠方案而定。但實際核貸的貸款成數仍會依據申貸人和物件條件而有所不同。如同前文提及，如果你符合軍公教或專業四師 (醫師、會計師、建築師、律師）等穩定收入的族群，可能可以取得較高的核貸成數。
另外，純住宅的核貸條件會優於住商合一的物件，而近年興起的「工業宅」須注意，銀行的核貸成數可能僅 6 成，甚至會完全拒絕貸款。
（四）房屋貸款年限怎麼選？
選擇長年期的房屋貸款年限，均攤下來的月付金較低，可以減輕每月的緩款壓力。但可能忽略總利息會因此積少成多。相反地，選擇短年期的房屋貸款年限，每個月的還款壓力會較大，因此建議申貸人選擇自己能力範圍內的還款年限為佳。
（五）辦理房貸所需費用有哪些項目？
各家銀行申辦房貸所收取的房貸手續費包含開辦費、信用查詢費、鑑價費等，各家收取項目及費用不一。另外像是代書費、政府地政規費，也是客戶需額外支付的費用。
1. 房屋貸款開辦費
房屋貸款開辦費是給予銀行承辦房貸的費用，僅收取1次，金額在3,000～8,000元之間。不過，部分銀行會視申請人的職業身分，如軍公教或上市上櫃企業員工，而提供減免優惠。
2. 信用查詢費
信用查詢費是銀行向聯徵中心查詢申貸人的信用紀錄所需的費用，通常為300元。
3. 鑑價費
銀行對房屋價值進行評估，並依此決定申貸人可貸款的金額。一般鑑價費約落在5,000元左右。
七、房貸銀行推薦｜將來銀行房貸可隨時線上申請！
將來銀行已於2023年5月開辦房貸業務，歡迎有購屋需求的你，立即至將來銀行官網或下載APP提出線上申請！另外，將來銀行也提供多種貸款方案，幫助你靈活運用資金，減輕還貸壓力。
1. 服務內容
- 購屋
- 轉（增）貸
- 融資
2. 服務特色
- 首創全程線上申辦的房貸服務：打破時間與空間的限制，隨時隨地可線上申請／辦理房貸業務。
- 視訊對保超便利：視訊線上對保，無需額外跟銀行業務約見面，快速方便、收費又透明。
- 撥款快速免等待：將完成不動產抵押權的設定文件提供給將來銀行，最快能夠在當天獲得所需款項。
- 房貸利率地板價：將來銀行房貸利率比照市場地板價，最低享一段式利率2.185％，後續隨央行升降息調整，最長貸款期限為30年。
3. 申請流程
| Step | 內容 |
| 1 | 將來銀行App／非存戶房貸申請頁申請房貸 |
| 2 | 將來銀行 鑑價／徵信／核准貸款 |
| 3 | 透過App／Mail確認利率／年限／成數等貸款條件 |
| 4 | 視訊線上對保 |
| 5 | 交付設定文件 |
| 6 | 民眾親自或委託代書至地政機構進行抵押權設定（＊註） |
| 7 | 撥款完成申貸 |
＊註：申貸戶僅此步驟須要線下辦理，其他都可線上完成。
將來銀行房貸提供，有購屋、有房族轉貸、周轉資金需求的你，都能立即線上申貸，讓將來的夢想與資金一次到位！將來銀行落實普惠金融，每月還款從容付！
