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2024/02/20

房貸 1 分鐘免費試算！房貸種類、申請流程總整理！

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房貸試算常見問題一次解答！本篇將說明房屋貸款條件、房屋貸款寬限期、房屋貸款流程等問題，也會一併提供房屋貸款利率試算和房屋貸款試算表給你參考。房貸銀行推薦將來銀行，「貸」給你更多可能！

一、房屋貸款利率試算！將來銀行房屋貸款怎麼算看這裡
 （一）房屋貸款利率試算！1分鐘免費房貸試算、轉貸試算
 （二）將來銀行房屋貸款計算公式
 （三）房屋貸款試算表：將來銀行房貸利率試算
 （四）房屋貸款利率最低是多少？
（五）房貸金額可以貸多少？
（六）房屋貸款自備款需要準備多少？
（七）辦理房貸所需費用有哪些項目？
二、房貸是什麼？房貸種類介紹以及房貸試算
 三、銀行4大房屋貸款條件說明
 （一）房貸條件1：申貸人為18~65歲
 （二）房貸條件2：申貸人信用狀況
 （三）房貸條件3：申貸人收入是否固定
 （四）房貸條件4：評估物件價值
 四、房屋貸款寬限期是什麼？將來銀行寬限期最長多久？
五、將來銀行房屋貸款流程介紹！7步驟完成申貸
 （一）房貸申請流程
 （二）房屋貸款流程時間
 六、房貸銀行推薦｜將來銀行幫助你完成買房夢想！

一、房屋貸款利率試算！將來銀行房屋貸款怎麼算看這裡

你最近也正在考慮買房嗎？對許多人來說，每月房貸還款金額是購屋時最重要的考量之一，想知道房屋貸款怎麼算嗎？將來編針對大家最在意的房貸利率提供簡易計算工具，並詳細說明房貸公式以及進行房屋貸款快速試算，讓你完整了解房貸轉貸、房貸免費試算工具！

（一）房屋貸款利率試算！1 分鐘免費房貸試算、轉貸試算

（點擊圖片即可前往將來房貸試算）

（二）將來銀行房屋貸款計算公式

將來銀行的房貸利率計算方式是採用「一段式」計算，以下針對此計算方式進一步說明：

將來銀行房屋貸款計算方式

● 一段式房貸利率＝指標利率（變動）＋個人加碼利率（固定）

【房貸利率計算方式從第一期開始到最後一期都是相同的】

一段式房貸利率

一段式利率是指在計息期間利率不會有所變動，個人加碼利率是固定的，只有指標利率會隨著市場波動而有所變化。

想了解「指標利率」和「加碼利率」，推薦您參考這篇文章：【房貸利率】

（三）房屋貸款試算表｜將來銀行房貸利率試算

以貸款1,000萬元、利率2.4%，還款年限30年為例，試算每月需支付的本利和，房貸計算方式如下：

● 貸款本金 = $10,000,000（1,000萬元）
● 每月利率 = 2.4% / 12 = 0.002
● 貸款年限 = 30年，也就是360個月

現在，我們採用一段式利率來計算每月的本金和利息支付，月付款約為＄38,995元。

如果不想計算的朋友，也可以直接使用上方的將來銀行房貸計算機，填入自己的貸款本金及利率，就可以輕鬆算出每月還款金額囉！

＊貸款條件會依照房屋價值、貸款人的信用條件有所不同，此處舉例僅供參考。

（四）房屋貸款利率最低是多少？

目前將來銀行的房貸利率為地板價2.185%起，但會依個人的信用條件、財力狀況、貸款目的及房屋條件而有所差異。

（五）房貸金額可以貸多少？

前文提及銀行非常歡迎收入穩定的族群申貸，如果您符合軍公教或專業四師（醫師、會計師、建築師、律師）以及薪資所得穩定的上班族群，可能可以取得較高的核貸成數。

另外，純住宅的核貸條件會優於住商合一的物件，而近年興起的「工業宅」須注意，銀行的核貸成數可能僅6成，甚至會完全拒絕貸款。

（六）房屋貸款自備款需要準備多少？

房屋自備款不只用於支付房屋的頭期款，更要支付其他支出及相關規費，如裝潢費用、契稅、印花稅、地政士代辦費等。一般而言首購族的房貸成數為7～8成，代表自備款需佔房價總額20%～30%。

若有較多閒置資金的話，將來部落編建議多準備佔房價總額10%的自備款，以免到時候房貸成數較低！

（七）辦理房貸所需費用有哪些項目？

主要項目包含房貸手續費，其他項目像是：開辦費、信用查詢費、鑑價費、代書費以及地政設定費，代償手續費以及帳務管理費則較為少見。將來銀行領先同業，目前推出限時房貸轉貸活動，如果房貸轉貸超過800萬元，可享有100%設定費補貼。（詳情可前往將來銀行網站，了解更多優惠資訊）

二、房貸是什麼？房貸種類介紹以及房貸試算

了解完房屋貸款試算方法後，以下將來編繼續來為你說明房屋貸款種類，以及目前政府提供的優惠房屋貸款！

7種房屋貸款種類

房屋貸款，簡單來說是指「以房屋作為擔保，向銀行、融資公司或其他第三方機構進行借貸。」舉例來說，在買房資金不足時所申請的購屋貸款，或是名下已經有房子但有額外資金需求，此時用房子作為抵押借貸，這些都算是房屋貸款的一種。

房貸依據不同的分類方式，可以再區分為以下幾種不同的房貸產品。

1.「抵押順位」類型產品有：一順位房貸、二胎房貸
2.「房貸利率」類型產品有：指數型房貸、固定型房貸、混合型房貸
3.「彈性運用資金」類型產品有：抵利型房貸、理財型房貸

以下統整這7種不同房貸產品的特色以及優缺點，提供給你參考！

抵押順位類型產品
房貸類型	特色	優點	缺點
一順位房貸	房屋在沒有任何貸款的情況下，利用房屋作為擔保品，向貸款機構申請，並以分期方式慢慢償還。	1. 貸款利率低	1. 還款期限長 2. 銀行審核可能較嚴格
二胎房貸	房屋在已有貸款的情況下向貸款機構再申請一筆房貸。	1. 貸款額度高 2. 撥款速度快 3. 房屋價值再活化	1. 貸款利率較高

房貸利率類型產品
房貸類型	特色	優點	缺點
指數型房貸	此房貸的計算方式是依據「基準利率」以及「加碼利率」組合訂出，目前市面上銀行房貸方案大多為此類。	利率隨著市場變動而調整，更貼近市場實際狀況。	須注意銀行所提供的貸款利率是一段式或階段式。
固定型房貸	房屋貸款期間的利率為固定不變，不會隨著央行與市場變動而有所調整，目前市面上較少見。	利率固定，不受市場波動的影響。	利率可能較指數型房貸高。
混合型房貸	將「指數型」和「固定型」房貸結合。混合型房貸通常第一段利率為固定型，第二段以後為指數型。	此類貸款第一段利率通常較低，前期負擔較低。	需注意第二段以後的利率變化。

彈性運用資金類型產品
房貸類型	特色	優點	缺點
抵利型房貸	將手上多餘的資金存入該帳戶中，即可折抵房屋貸款的本金，並減少房貸利息支出。	1. 可以減少房貸利息 2. 降低月付金支出 3. 縮短還款年限，讓資金可以靈活運用	1. 存款金額有限制，並非無上限 2. 貸款利率可能比一般房貸來得高。
理財型房貸	將已經償還的房貸本金再借出來運用，而且還可以隨借隨還。	1. 利率較信貸低 2. 隨借隨還免綁約 3. 動用時才會計息，資金運用靈活	1. 銀行審核嚴格 2. 利率較一般房貸高 3. 可動用的額度初期可能不高4. 資金用途有限制

另外，銀行或是民間貸款公司等金融機構也有推出「一順位房貸」、「房貸轉貸」、「房貸轉增貸」等不同的房貸方案，政府也有推出首購房屋貸款等優惠方案，想要進行房屋貸款，可以先了解哪個方案最適合自己唷！

三、銀行4大房屋貸款條件說明

了解上述房貸產品後，是不是已經迫不及待想了解將來銀行的房貸方案呢？接著讓將來部落編為你介紹將來銀行的房貸方案吧！

4 大房屋貸款條件

（一）房貸條件 1：申貸人為 18～65 歲

一般在申請房貸時，銀行都會規定申貸人年齡要介於18～65歲之間。若高於65歲，銀行可能會擔心申貸人因退休而沒有足夠的還款能力，或是無法在有生之年將貸款還清，進而拒絕房貸申請。

因此，想要申請貸款期限較長的房貸方案時，將來部落編建議各位申貸者的年齡最好介於18～65歲之間。

（二）房貸條件 2：申貸人信用狀況

銀行除了會考慮申貸人的年齡外，也會審查申貸人是否具有良好的信用。審核房貸時，銀行會查詢聯徵紀錄來了解申貸者的信用狀態。

（三）房貸條件 3：申貸人收入是否固定

銀行非常歡迎有穩定收入族群的人申貸，例如：軍公教或專業四師（醫師、會計師、建築師、律師）或是前500大企業員工等。

如果你不是上述族群也別擔心，只要提供足夠的財力證明讓銀行了解你的收入是穩定的，也會被銀行視為值得借貸的好對象！

將來部落編整理了各種財力證明文件，不過請大家在申請房貸時，以收入型財力證明為主：

● 收入型財力證明：薪資收入證明（固定薪轉）、扣繳憑單、所得清單、經常往來存摺
● 資產型財力證明：不動產所有權狀、定期存款單、房屋稅單、地價稅單、股票持股明細、基金投資

（四）房貸條件 4：評估物件價值

除了以上 3 個條件外，銀行也會評估物件的價值，以下 3 點評估標準提供給你參考：

1. 地段位置

一般在買房時會注意房子地段，以及評估物件周邊機能；而銀行在我們申請房貸時也會留意房子地段，避免借貸風險。換言之，如果申貸的房子不符合銀行「標準」，那銀行就有很大機率拒絕你的房貸申請！以下就讓將來部落編告訴你，銀行重視哪些標準吧！

房屋附近的空屋率：如果房屋附近空屋率較高，又不處於未來都市發展的地帶上，那銀行就有較高的機率不通過房貸，或是貸款人需要先籌得更多自備款。
附近是否有嫌惡設施：嫌惡設施是指一般大眾不希望緊鄰他們家旁邊的設施。例如：飛機場、高壓電塔、瓦斯槽、焚化爐、殯儀館等，可能會造成生命威脅或是影響生活的設施。

2. 房屋型態

金管會修訂「個人購屋貸款定型化契約應記載及不得記載事項」，如果在撥款前發現房屋重大瑕疵，會以書面方式通知銀行暫緩或停止撥款。適用此條約的重大瑕疵包含以下：

海砂屋：房屋有未經處理之海砂。
輻射屋：房屋有輻射鋼筋。
傾斜屋：房屋有經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵。
事故屋／凶宅：建物專有部分於賣方產權持有期間曾發生兇殺或自殺致死之情事。

此外，若是坪數小於 15 坪的套房，多數銀行也不給予貸款，這點請大家多加注意！

3. 屋齡

屋齡會影響物件價值及貸款年限，甚至難以通過房貸。銀行為了減少因申貸者年齡太大，或是貸款的房屋屋齡過大所造成的風險，多數銀行會利用屋齡、申貸者年齡與貸款期限，做出以下限制：

屋齡＋貸款年限＜50 年
年齡＋貸款年限＜75～90 年

將來部落編提醒大家，如果想買高屋齡的房子，可先評估較短貸款年限所需的月付金是否能負擔，或準備較高的自備款支應，以免到時候買了房子卻不能申辦房貸唷！

四、房屋貸款寬限期是什麼？將來銀行寬限期最長多久？

許多人在申請房貸時都會詢問「房屋貸款寬限期是什麼？」、「使用房貸寬限期好嗎？」等問題。所謂的寬限期是指申請房貸時，可以選擇一定的寬限期間，只需支付利息，而不需償還本金。等到寬限期結束後再平均攤還本金與利息，也就是「還息不還本」。而將來銀行的房貸寬限期最長為3年。

舉例來說，若房貸為1,000萬元、年利率為2.6%、分成20年攤還期，申請3年的房貸寬限期後，期限內每月便只需負擔21,667元的利息，相較沒有申請寬限期的月付金53,479元來說減輕不少。

使用寬限期的優點是可以減少前期還款壓力，但在寬限期結束後就必須用更短的房貸期限還清一樣多的款項。以上述的案例而言，寬限期結束後就需每月支付60,701元，後期的負擔反而會更重。

因此將來部落編建議，除非是短期資金不夠或是家中有變故無法週轉，否則並不建議使用寬限期。另外在申請房貸前應先評估自己的還款狀況，選擇適合自己的房屋貸款年限，避免使用到寬限期唷！

五、將來銀行房屋貸款流程介紹！7步驟完成申貸

（一）房貸申請流程

將來銀行房貸申請流程 7 步驟

Step	內容
1	將來銀行App／非存戶房貸申請頁申請房貸
2	將來銀行鑑價／徵信／核准貸款
3	透過App／Mail確認利率／年限／成數等貸款條件
4	視訊線上對保
5	交付設定文件
6	民眾親自或委託代書至地政機構進行抵押權設定（＊註）
7	撥款完成申貸